Comprare una casa all’asta può essere un buon modo per risparmiare anche fino al 20% sull’intero valore dell’immobile acquistato. Grazie ad internet è possibile partecipare ad incanti immobiliari anche on-line risparmiando così sulle spese notarili e sulla percentuale dovuta all’agenzia immobiliare. Ma se comprare una casa all’asta è diventata ormai una cosa alla portata di tutti, bisogna comunque valutare attentamente numerosi fattori legati alla natura, al valore e allo stato dell’immobile che si va ad acquistare.
Come prima cosa occorre sapere che gli immobili messi al pubblico incanto sono quasi sempre, immobili, provenienti da fallimenti, mutui non rispettati, prestiti non onorati su cui il creditore si rivale per rientrare del proprio credito tramite la vendita pubblica. Ci sono poi le cartolarizzazioni che riguardano, invece, la vendita di immobili statali o di enti pubblici.
Esistono numerosi portali on-line dedicati alle aste immobiliari. I più affidabili sono sicuramente www.astegiudiziarie.it, www.astagiudiziaria.com, www.portaleaste.com. Su questi siti si possono trovare le ordinanze di vendita, gli avvisi di pubblico incanto e tutte le informazioni relative all’immobile messo all’asta: indirizzo, planimetria, foto. Ogni immobile in vendita è accompagnato da una perizia redatta da un tecnico incaricato dal tribunale in cui viene valutato lo stato dell’edificio nel suo insieme compresa la zona in cui è collocato, le rifiniture, lo stato dello stabile e via dicendo. A volte però ci sono casi di immobili non visitabili preliminarmente neanche dal perito, quindi si corre il rischio di acquistare a busta chiusa con tutti gli annessi e connessi. In linea di massima, quindi, è consigliato di evitare di
comprare questo genere di immobili.
Se invece l’immobile è visitabile, prima di fare la vostra offerta e decidere se acquistarlo o meno potete rivolgervi al ‘custode’ nominato dal giudice, il cui nome deve essere indicato sull’ordinanza di vendita, e chiedere di visitarlo per rendervi conto con i vostri occhi delle sue reali condizioni.
Un altro fattore da valutare con attenzione è il prezzo di partenza dell’asta. Quando è eccessivamente basso può nascondere qualche trabocchetto: può essere stato occupato abusivamente o con regolare contratto di affitto. La base d’asta bassa attira, inoltre, molti più pretendenti all’acquisto e quindi le probabilità che il costo finale lieviti in maniera spropositata e molto alto.
Se decidete di partecipare all’asta per l’acquisto di un immobile dovrete come prima cosa preparare la domanda di partecipazione corredata da una marca da bollo di 14,62 euro, in cui occorrerà specificare le generalità, il codice fiscale, il nome e il numero della procedura, l’indicazione dei lotti per i quali si intende partecipare, il regime patrimoniale, l’intenzione di accedere alle agevolazioni fiscali per la prima casa. La domanda così compilata va poi inviata al giudice delegato. Entro le 12 ore precedenti al giorno fissato per l’asta bisogna poi presentare due assegni circolari che vadano a coprire il 25% del prezzo di partenza. In caso di vittoria gli assegni vengono accreditati sui libretti della procedura fallimentare. Se invece non si vince gli assegni verranno immediatamente restituiti.
Si può anche richiedere un mutuo per finanziare l’acquisto dell’immobile. I tribunali solitamente sono convenzionati con istituti di credito che arrivano a coprire fino all’80% del prezzo di aggiudicazione. La cosa migliore è contattarlo prima dell’inizio dell’asta per avere i soldi disponibili per il saldo finale che deve essere versato al tribunale fallimentare entro 60 giorni dall’aggiudicazione dell’incanto. Pena la perdita dell’immobile e della cauzione. Tanto se non ci si aggiudica l’immobile l’erogazione del mutuo viene annullata in virtù della clausola di dissolvenza.
Le aste possono essere di tre tipi: asta immobiliare senza incanto, con incanto e cartolarizzazione. Nel primo caso le offerte vengono presentate in busta chiusa in Cancelleria e verranno aperte poi in sede d’asta. Le aste con incanto, invece, prevedono la gara delle offerte a rialzo con la vittoria di chi offre il prezzo maggiore. La terza opzione, infine, riguarda la messa all’asta di beni pubblici . Qui bisognerà presentare una cauzione pari al 10% del prezzo di partenza.
L’asta può essere annullata nel caso in cui il debitore onori il suo debito nei confronti del creditore. L’annuncio del ritiro dell’immobile può avvenire anche il giorno stesso dell’asta. Se nessun acquirente si presenta al giorno convenuto per l’asta allora si dice che l’asta è andata deserta e il giudice può scegliere se porre di nuovo l’immobile all’asta con un prezzo di partenza inferiore o procedere con l’amministrazione giudiziaria dell’immobile.
L’aggiudicazione è provvisoria fino a quando non viene versata per intero e non viene presentata in cancelleria la ricevuta del versamento. E’ possibile anche delegare un avvocato a partecipare all’udienza e affinchè la nomina risulti valida occorre depositare in cancelleria tre giorni prima della data prevista per l’incanto.
Quando ci si aggiudica un’asta occorre sapere che il termine ultimo per saldare il debito è fissato nei 60 giorni dalla data dell’udienza. Occorre poi pagare anche le imposte previste per l’acquisto, di registro. Dopo di che il giudice emetterà il decreto di trasferimento con il quale si entra in possesso dell’immobile. Si può anche rinunciare all’acquisto dell’immobile aggiudicato che sarà rimesso all’asta nel giro di pochi mesi. In questo caso però si perderà per intero la cauzione versata.
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